Hipoteca inversa: abecé, riesgos y ventajas

Hipoteca inversa
Hipoteca inversa

El presidente Iván Duque lanzó este jueves 'Hipoteca inversa', un nuevo mecanismo para que propietarios de vivienda mayores de 65 años puedan hipotecar su inmueble voluntariamente a cambio de recibir una renta mensual sin necesidad de abandonar su casa.

Se presenta como una nueva alternativa para enfrentar la crisis originada por el coronavirus, o por lo menos para hacerle frente al fenómeno de 'pobreza oculta', develado en esta emergencia junto a otras fallas propias de este sistema perverso, asimétrico y desigual pero siempre perfectible.

"Una medida que ayudará a los adultos mayores, que no tengan una pensión, a tener una renta mensual", reseñó con candidez Caracol Radio. Hace un par de días, el mismo Duque anunció que los estratos 1 y 2 podían diferir el pago de los recibos públicos a 36 meses. La 'ayuda' consiste en prolongar la deuda, hágame el favor. También se ventiló desde el ministerio de Hacienda, la posibilidad de que los colombianos pudieran hacer retiros parciales en pensión. Como dicen las abuelas, "solo san venga pero san vaya nada". Esta visto entonces que en esta crisis todos ponemos menos los bancos. Estas inequidades sociales se podrían corregir con renta básica universal, tal como lo expliqué hace dos meses en esta columna.

Pero volvamos al tema que nos convoca. Palabras más, palabras menos, la hipoteca inversa es una suerte de crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual concedido de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona mayor de 65. El monto del préstamo a otorgarse sería determinado en función al valor del inmueble y la esperanza de vida del titular.

Se podría concluir que con esta medida el gobierno intenta suplir la precaria situación del sistema pensional en el país. Frente a esto el gobierno explica -porque eso sí tiene explicaciones para todo- que en Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. De esa manga fue que sacaron la carta.

Dice el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, quien a propósito también fue vicepresidente técnico de Asobancaria por varios años, que con la hipoteca inversa los solicitantes podrán asegurar su sustento económico durante la vejez. Destaca además que ha sido una medida 'exitosa' en varios lugares del mundo. Pero indagando un poco parece que no lo ha sido tanto. En España, por ejemplo, bancos como el BBVA dejaron de ofrecer este 'producto' y otros eliminaron su oferta pues nunca hubo una "demanda importante".

Mi mamá es el ejemplo perfecto para un ejercicio simulado de hipoteca inversa. Tiene 67, no es pensionada ni tiene una renta fija, pero tiene un bien inmueble que adquirió con los ahorros de su vida. Es socia de una panificadora pequeña que quebró producto de la pandemia. Es una 'Nueva pobre' pero con casa. Necesita liquidez y esta herramienta, a simple vista, le viene bien.

¿Cómo funciona? Doña Miryam debe ir a su banco o el que tenga habilitado el producto para pactar la hipoteca. Le entrega los recursos pero puede seguir disfrutando de su casa hasta el último día de su vida. Nadie la lanzará. Sigue siendo la propietaria del inmueble. Cuando muera, Dios no lo quiera, yo como su legítimo y único heredero asumo la deuda. Qué vaina, el Colombiano promedio nace para ser deudor eterno y no propietario.

Este instrumento maneja tres tipos de rentas dependiendo de las necesidades del usuario: vitalicia, que consiste en un pago mensual hasta que la persona fallezca; temporal, la destinación de un valor mensual por un número determinado de años, y única, que consiste en recibir la totalidad del valor en una sola entrega.

Digamos que mi mamá elige la primera renta. El asesor de la entidad le explicará que, de acuerdo con el avalúo de su vivienda y la expectativa de vida de ella y demás variables, puede recibir una renta mensual de entre 400 y 600 mil pesos sin necesidad de mudarse.

La principal ventaja de un préstamo de hipoteca inversa es que permite monetizar un activo sin tener que venderlo o arrendarlo. Además permite que los herederos puedan recuperar la casa, es decir, fallecido el titular de la hipoteca, según la promesa del gobierno, el banco no se quedaría automáticamente con el inmueble.

El abecé de esta 'bondadosa' medida prevista para implementarse en el segundo semestre del año en curso, parece sencillo. Veamos:

1. Aplica para todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos.

2. Los herederos del fallecido pueden escoger si quieren pagar la deuda acumulada con su propio peculio o vender la propiedad para saldar la deuda y conservar el excedente. Solamente cuando no haya un pago de la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación en pago al banco.

3. Supongamos que se pactó a 10 años la hipoteca. Pero si el beneficiario murió al año, el banco no se queda con el inmueble, pues este es sólo la garantía para el pago de la deuda, si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble al banco como pago de la deuda.

4. Si el usuario se acoge a la renta temporal, por ejemplo 5 años, el beneficiario seguirá habitando su vivienda sin el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del constituyente de la garantía o del último de los beneficiarios.

Pero surgen varias preguntas que ojalá sean respondidas con claridad y precisión: ¿Se pagarán impuestos por la hipoteca inversa?

Se habla de un grupo 'asegurador', ¿Qué papel juega en la hipoteca inversa? ¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa? ¿Qué pasa si se sobrevive a los términos y se termina el dinero de la hipoteca inversa? ¿Cambia el inmueble de titular con la hipoteca inversa? ¿Corren intereses sobre la deuda y de cuánto sería su tasa efectiva anual? ¿Quiénes serían los peritos avaludores?

¿La renta a cobrar se actualiza con el IPC anual? En España esto es una desventaja. No se actualiza. Comienzas con 10 y mueres con 10. Además el capital va perdiendo valor por el efecto de la inflación y podría darse el caso de que, llegado el momento, la vivienda valga menos que el préstamo y esta carga la asumirían los herederos.

Hablaré seriamente con mi mamá. Les iré contando cómo nos va. 

Juan Diego Perdomo Alaba
Comunicador Social y Periodista de la Universidad de Cartagena. Consultor en comunicaciones digitales, estratégicas y de gobierno.